Vermieten oder Verkaufen
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Vermieten oder Verkaufen

Nicht selten ist der Entschluss, wie mit einer Immobilie umgegangen wird, eine der finanziell bedeutsamsten Entscheidung, die man im Leben trifft. Sei es eine Erbschaft, der Wunsch nach Veränderung oder ein beruflich bedingter Umzug – in vielen veränderten Lebenssituationen stellt sich die Frage, wie man mit seiner Immobilie umgehen soll. Zahlreiche unterschiedliche Faktoren spielen bei der Entscheidungsfindung eine Rolle, die wir Ihnen in dem folgenden Ratgeber näherbringen möchten.

Bestandsanalyse Ihrer Immobilie

Ein erster Schritt in der Entscheidungsfindung ist die Begutachtung der Immobilie. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder um ein Mehrfamilienhaus? In welchem baulichen Zustand befindet sich das Objekt und sind Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich um eine Bewohnbarkeit zu gewährleisten? Falls aufwendige Maßnahmen unmittelbar anstehen, beispielsweise eine neue Dacheindeckung oder neue Heiz- und Sanitäreinrichtungen, und die finanziellen Mittel dafür nicht aufgebracht werden möchten, sollte eine Veräußerung der Immobilie in Erwägung gezogen werden. Falls es sich jedoch beispielsweise um ein gepflegtes Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt, könnte auch eine langfristige Vermietung als lukrative Option in Betracht gezogen werden.

Persönliche Situation

Eng einhergehend mit der Bestandanalyse, sollte auch die Betrachtung der persönlichen Situation vorgenommen werden. Entscheidend ist hier zuallererst die Frage, ob eine eigene Nutzung oder eine Nutzung durch Kinder oder enge Verwandte zukünftig vorstellbar wäre. Möglicherweise bietet sich in solch einer Situation eine temporäre Vermietung an, um die Immobilie dann nach mehreren Jahren für eine Eigennutzung heranzuziehen.

Grundsätzlich stellt sich auch die Frage, ob man den Aufgaben und Verpflichtungen als Vermieter nachkommen möchte und kann. Hierzu zählen die Vermietung, die laufende Verwaltung und Kommunikation mit den Mietern sowie die Beauftragung von Handwerkern bei Reparaturen.

Andererseits stellt sich auch die Frage ob eher laufende Mieteinnahmen, zum Beispiel zur Aufbesserung der Rente, oder ein Verkaufserlös für andere Anschaffungen oder Investitionen gewünscht sind.

Finanzielle Betrachtung

Der mitunter komplexeste Betrachtungspunkt für die Entscheidung zu einer Vermietung oder eines Verkaufs ist die finanzielle Kalkulation. Hierbei kommen eine Vielzahl von Fragestellungen zur Geltung, die von den laufenden Einnahmen & Kosten, bis hin zu steuerlichen Aspekten reichen.

Zur Erörterung der realisierbaren Mieteinahmen bietet sich der lokale Mietspiegel als erste Orientierungshilfe an. Anhand der bereitgestellten Mietpreise pro m² kann ein Mietpreis, unter Berücksichtigung des Zustandes der Immobilie, ermittelt werden. Generell reduziert sich der Mietpreis pro m² mit ansteigender Wohnfläche der einzelnen Wohnung. Daher sollte auch eine mögliche bauliche Veränderung der Immobilie in Erwägung gezogen werden. Unter Berücksichtigung der baurechtlichen Begebenheiten, könnte beispielsweise eine Aufteilung eines Einfamilienhauses in Wohnungen, eine lukrative Investition darstellen.

Zur finalen Beurteilung der Rentabilität einer Vermietung, ist die Wertbestimmung der Immobilie unausweichlich. Hierzu wird der Immobilienwert, zuzüglich notwendiger Bau- oder Instandhaltungsmaßnahmen, in Relation zu den erzielbaren jährlichen Mieteinnahmen gesetzt. Dabei ist es jedoch entscheidend die Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten zu berücksichtigen. Beispielsweise erscheint eine kalkulierte Mietrendite von 4% lukrativ im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen. Berücksichtigt man jedoch, dass eine Immobilie nach einschlägiger Fachliteratur eine Nutzungsdauer von 60-100 Jahren aufweist, werden durchschnittlich 1-2% der Baukosten an Instandhaltungskosten pro Jahr über die Nutzungszeit einer Immobilie fällig. Dieser Wert kann bei älteren Immobilien tendenziell deutlich höher liegen. Dabei kann aus einem augenscheinlich attraktiven Investment, nach einer ausgiebigen Analyse, eine unrentable Kapitalanlage zum Vorschein kommen.

Neben dieser finanziellen Betrachtung sollte auch eine steuerliche Betrachtung vorgenommen werden. Beispielsweise können Abschreibungsmöglichkeiten die Steuerlast bei einer Vermietung reduzieren oder die Nichteinhaltung von Spekulationsfristen zu einer hohen steuerlichen Belastung bei einem Verkauf führen.

Fazit

Unter Berücksichtigung der beschriebenen Faktoren und unserer Erfahrungswerte lässt sich festhalten, dass ein Verkauf bei Einfamilienhäusern sowie älteren Immobilien tendenziell die lukrativere Option ist. Bei Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäusern bieten sich aus finanzieller Sicht häufige beide Alternativen an. Die Entscheidungen sind vermehrt von der persönlichen Situation abhängig.

Grundsätzlich hängt jedoch die Frage Vermietung oder Veräußerung von zahlreichen individuellen Begebenheiten ab und ist nicht selten auch eine emotionale Entscheidung.

Als langjähriger Hausverwalter und Immobilienmakler in den Regionen Heinsberg und Aachen sind wir mit dem lokalen Miet- und Immobilienmarkt vertraut und können das Vermarktungspotenzial Ihrer Immobilie hinsichtlich der erzielbaren Miet- und Verkaufspreise genau beurteilen. Gerne stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Beratungsgespräch zu Ihrer Immobilie zur Verfügung und bieten Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Situation.

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